Центр надання адміністративних послуг

Субсидія на оренду житла може зменшити щомісячні витрати родини ВПО. Однак під час оформлення допомоги значення мають і документи на квартиру: хто є її власником та чи має людина, з якою укладено договір, право здавати житло.

У рубриці «Лайфхаки» розбираємо ситуацію, коли орендодавець один, а співвласників — кілька.

До Юрпорадника звернулася пані Марина* з Херсонщини. Після вимушеного переїзду вона орендує квартиру й хоче оформити субсидію на оренду. Договір підписала з одним із власників, але квартира належить кільком особам.

«Підкажіть, чи можу я подати цей договір для отримання субсидії? Чи потрібно отримувати згоду всіх співвласників, якщо орендну плату я передаю лише одному з них?»

Чи потрібна згода всіх співвласників?

Так, передача всієї квартири в оренду має бути узгоджена між співвласниками. Водночас договір може підписати один із них, якщо має для цього належні повноваження.

Якщо кожному належить визначена частка, наприклад 1/2 чи 1/3 квартири, це спільна часткова власність. Стаття 358 Цивільного кодексу України передбачає, що співвласники здійснюють своє право за згодою між собою. Тож сам факт володіння часткою не дає права одноосібно вирішувати, кому передати всю квартиру.

Якщо частки не визначені, йдеться про спільну сумісну власність. За статтею 369 ЦК України розпоряджатися таким майном потрібно за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Водночас закон передбачає презумпцію згоди: коли правочин вчиняє один співвласник, за загальним правилом вважається, що решта погодилися. Співвласники також можуть уповноважити одного з них укладати відповідні договори.

Зверніть увагу! Один підпис у договорі не робить договір недійсним автоматично. Потрібно з’ясувати, на якій підставі підписант діє щодо всієї квартири. Якщо необхідних повноважень немає, інший співвласник може оспорювати договір у суді.

Як підтвердити згоду для оформлення субсидії?

Для звернення за субсидією доцільно мати письмове підтвердження згоди інших співвласників або документ, який підтверджує повноваження орендодавця. Це допоможе пояснити, чому договір щодо всієї квартири підписала одна людина.

Пункт 7 Порядку, затвердженого постановою Кабміну від 25 жовтня 2024 року № 1225, передбачає подання, за потреби, документів, що підтверджують право розпоряджатися житловим приміщенням. Отже, питання співвласності має значення і під час перевірки документів Пенсійним фондом України.

Зафіксуйте погодження співвласників. Його можна викласти у спільній письмовій заяві, окремих заявах або відповідному розділі договору чи додатку до нього з підписами співвласників.

У такому документі варто зазначити, хто саме погоджує оренду, адресу квартири, кому її передають, хто виступає орендодавцем, строк і плату за оренду або посилання на договір із цими умовами. Обов’язково — дата та підписи. Так буде зрозуміло, яку саме домовленість підтримали співвласники.

Перевірте повноваження представника. Якщо одна особа підписує документи від імені інших, потрібна належна підстава для представництва, наприклад довіреність із відповідними повноваженнями. Згода на передачу квартири в оренду не завжди означає, що людині також доручили підписувати заяви від імені інших власників.

Чи обов’язково всім іти до нотаріуса?

Не варто вважати, що кожна згода співвласника автоматично потребує нотаріального посвідчення. Частина друга статті 369 ЦК України прямо вимагає письмової нотаріально посвідченої згоди для розпорядження спільним сумісним майном, якщо сам правочин підлягає нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації.

Тому форму згоди визначають з урахуванням конкретного договору та правового режиму квартири. Окремо перевіряють форму довіреності, якщо документи підписує представник. Сам пункт 7 Порядку № 1225 не встановлює загальної вимоги нотаріально посвідчувати кожну згоду співвласника.

Особиста присутність усіх співвласників у ПФУ також не є універсальною вимогою. Порядок допускає підписання документів уповноваженою особою на підставі належно оформленої довіреності. Важливо, щоб її повноважень вистачало для потрібних дій.

А якщо орендодавець перебуває у шлюбі?

За загальним правилом статті 368 ЦК України майно, набуте подружжям за час шлюбу, є спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому навіть запис про одного власника у документах на квартиру не завжди означає, що інший із подружжя не має прав на неї.

Зверніть увагу! Сам факт шлюбу ще не означає, що будь-яке житло орендодавця є спільним майном подружжя. Потрібно з’ясувати, коли й на якій підставі набуто квартиру та чи є вона спільною або особистою власністю. Саме від цього залежить питання згоди другого з подружжя.

Тож перевірка лише відмітки про шлюб у паспорті не дає достатньої відповіді. Попросіть документи на житло та уточніть правовий режим квартири.

Що робити, якщо договір уже підписаний з одним власником?

Почніть із перевірки документів. Для пані Марини* практичний порядок дій буде таким:

З’ясувати, кому належить квартира. Попросіть орендодавця показати документи про право власності та актуальні відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Порівняйте ці дані з договором і перевірте, чи передано в оренду всю квартиру або конкретну її частину.

Перевірити погодження інших співвласників. Можливо, згода або документ про повноваження вже існує. Якщо ні — попросіть орендодавця врегулювати це питання зі співвласниками та оформити належне підтвердження. Якщо хтось прямо заперечує проти оренди всієї квартири, спочатку потрібно владнати цей спір.

За потреби доповнити договір. Для субсидії можна використовувати раніше укладений договір, якщо він містить обов’язкові відомості, передбачені Порядком № 1225. Зокрема, інформацію про сторони, їхні права й обов’язки та відомості за пунктами 1–3, 8 і 9 примірного договору в додатку 1. Пункт 8 Порядку допускає виправлення через новий договір або додатковий договір до нього.

Подати документи для призначення субсидії. Потрібні заява, договір оренди та, за потреби, підтвердження права розпоряджатися житлом і повноважень представника. Звернутися можна до ПФУ або ЦНАП, а в електронній формі — зокрема через вебпортал ПФУ з дотриманням вимог до підписання.

Таким чином, наявність кількох співвласників сама по собі не є підставою для відмови у субсидії. Водночас належний договір не гарантує призначення допомоги: ПФУ перевіряє відповідність домогосподарства умовам програми, його доходи, майновий стан та інші обставини, передбачені Порядком.

*Ім’я змінено.

Юридичний порадник для ВПО